Relation entre taux d’intérêt et taux d’usure

Le prêt immobilier est une opération de crédit. Son principe est le suivant : une banque consent à donner à l’emprunteur une somme d’argent qui va lui servir à financer l’achat d’un bien immobilier. En accordant le prêt, le prêteur réalise une prestation de service à laquelle il applique un prix : c’est le taux d’intérêt. Le taux d’intérêt dépend du marché immobilier. Son montant est également tributaire des régulations financières. La Banque de France est la première responsable de la régulation de ces taux d’intérêt. C’est elle qui fixe et qui fait connaître le taux d’usure au public (professionnels et particulier).

Le taux d’usure désigne le taux d’intérêt maximal qu’une banque a légalement le droit d’appliquer à ses diverses offres de crédits, dont les crédits immobiliers. Si un seul de ses prêts est supérieur à ce taux, alors elle enfreint la loi. Aux yeux de la justice, l’établissement bancaire ou de crédit qui agit de la sorte n’est ni plus ni moins qu’un usurier. Or, ce métier est illégal en France. Le taux d’usure est régulièrement mis à jour par la banque de France qui en tient les rênes : voyez ici pour plus de détails et pour connaître les taux en vigueur actuellement. La banque de France la révise chaque fois que ses experts estiment que les conditions du marché l’exigent. Par ailleurs, le taux d’usure est différent d’un type de prêt à l’autre. La durée de remboursement détermine aussi le taux d’usure applicable à un type de prêt.

La place du taux d’intérêt dans le TAEG

Le domaine du crédit immobilier renferme des concepts clés que vous devez connaître et maîtriser avant de vous y engager. Parmi ces éléments fondamentaux, il y en a un qui revient souvent. Il s’agit du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) baptisé autrefois Taux Effectif Global (TEG). Le TEG était le taux d’intérêt qui rassemblait l’intégralité des coûts relatifs au prêt. Il intègre généralement le taux d’intérêt applicable au crédit et qui ne doit pas dépasser le taux d’usure, les frais de dossier et la prime d’assurance. Désormais, le TEG est calculé sur l’année rendant aisée la comparaison des offres de prêt soumises par différentes banques.

Pour un novice, ces comparaisons sont souvent complexes, car il ne maîtrise pas les termes techniques ainsi que les subtilités du crédit immobilier. Si vous n’êtes pas encore familier avec ce domaine, ne vous y aventurez pas seul. Commencez par vous informer. Puis, approchez un spécialiste de l’investissement immobilier ou un gestionnaire de patrimoine. Ces derniers sont des structures indépendantes des banques : ils n’en favoriseront donc aucun. Au contraire, ils privilégient l’intérêt de leurs clients qui leur confient la gestion de leur patrimoine.

Le taux d’usure et le taux d’intérêt ne sont pas les seuls éléments d’un crédit immobilier

Le prêt immobilier comporte d’autres dispositions. Par exemple, très souvent l’offre de prêt stipule l’obligation d’une hypothèque conventionnelle. Cette clause donne à la banque le droit de saisir le bien immobilier si vous vous retrouvez en défaut de remboursement. Naturellement, la loi encadre cette disposition pour éviter les abus. Sa mise en place est soumise à des conditions de fond et de forme. La condition d’avoir une caution dans le domaine du crédit à la consommation peut aussi êtes demandée en crédit immobilier.

Autre point essentiel, et il est obligatoire, vous devez posséder une assurance emprunteur. Vous serez alors protégé (ou du moins, vos biens seront protégés) si vous vous retrouvez dans l’incapacité de poursuivre et de terminer le remboursement du crédit. Pour que l’assurance prenne en charge le remboursement, il faut un motif sérieux et grave : l’emprunteur tombe malade et ne peut exercer une activité professionnelle ; il est victime d’un accident et est contraint de ne plus honorer les échéances. S’il décède, grâce à cette assurance, ses ayants droit ne sont pas obligés de rembourser le crédit immobilier qu’il a contracté.

Acheter ou louer

  Si vous avez les moyens, achetez votre prochain appartement ou votre future maison dans le lieu où vous allez fixer votre nouveau domicile. Un nouveau départ dans une station balnéaire comme Messanges est une idée à explorer. Si l’idée de vivre proche de la mer, loin des tracas des grandes villes vous tente, pensez à explorer le marché de l’immobilier à Messanges. Vous pouvez aussi penser à une location à l’année. Nouveau climat, nouvel air, nouveau paysage et surtout, une localité où le stress est à son plus bas niveau.

Travailler en indépendant

Vous deviendrez peut-être un digital nomade. Toutefois, il n’y a pas que les nouvelles technologies qui vous permettent d’ouvrir votre petite entreprise ou de vous mettre au statut d’auto-entrepreneur. Sachez que la décision de quitter un emploi salarial pour monter sa propre affaire nécessite une longue et minutieuse réflexion. Mais, en étant rigoureux, vous finirez par vous en sortir. Il est généralement beaucoup plus facile de réussir une activité d’affaires dans une petite ville plutôt que dans les grandes agglomérations où la concurrence est rude. Certes, vous serez un peu limité au niveau de votre développement. Mais vous décollerez assez rapidement.

Le travail à temps partagé

Vous craignez l’idée d’être à votre compte ? Soit ! Trouvez un emploi salarié dans la localité où vous comptez vous installer. Il est difficile de décrocher un travail à temps plein ? Pensez à voir s’il y a moyen de faire du travail à temps partagé dans la commune et ses alentours. Vous pouvez aussi cumuler différents temps partiels si le temps partagé n’est pas instauré dans la région.

Un fonctionnement simple

Pour connaître avec précision la manière dont fonctionne une SCPI, consultez le site Scpi-8.com. Au passage, vous pourriez utiliser leur simulateur. Vous achetez des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), et du coup, vous devenez co-propriétaire des biens immobiliers que détient cette SCPI. Le principe est aussi simple que cela. Ces biens immobiliers peuvent être un centre commercial, des immeubles d’habitation, des immeubles de bureau, en ensemble de logements à louer… La gestion de ces biens immobiliers est prise en charge par la société de gestion qui a créé la SCPI. Cette société de gestion se charge également de verser les revenus issus de l’exploitation aux détenteurs de parts. Ces revenus constituent des dividendes. En tout cas, acquérir puis détenir des parts d’une ou de plusieurs SCPI constitue un moyen très intéressant de diversifier vos placements.

L’encadrement légale de l’activité

Les dispositions légales concernant la SCPI sont notamment consignées au sein du Code Monétaire et Financier, principalement, à l’article L. 214-86 et suivant, ainsi qu’à l’article R. 214-130 et suivant. L’Autorité des normes comptables a également établi plusieurs règlements comptables concernant la gestion de la comptabilité de la SCPI. Ces textes de loi sont nécessaires à la sécurisation de votre investissement.

Des précautions à tenir

Avant de sauter le pas, assurez-vous qu’un placement au sein d’une SCPI satisfait vos besoins. Vérifiez que vous avez les moyens financiers pour patienter jusqu’à ce que vos parts puissent être vendus. En outre, faites des placements dans d’autres produits : ne vous limitez pas à la pierre-papier. Sachez, par ailleurs, qu’en dépit de sa forte rentabilité, un investissement dans une SCPI demeure un placement risque. Enfin, informez-vous sur chaque SCPI qui vous intéresse ainsi que les sociétés de gestion avec lesquelles elle travaille.

Quel est l’objectif de votre acquisition ?

Êtes-vous à la recherche d’un immobilier de luxe en vue d’un investissement locatif ou dans le cadre d’un emménagement ? Dans le premier cas, oubliez les offres récentes qui sont souvent proposées à des prix exorbitants. Il est aussi important de noter que mettre en location un immobilier de prestige n’est pas chose aisée. Il n’est pas facile de trouver des locataires. Ceci, parce que recourir à un prêt immobilier pour devenir propriétaires eux-mêmes leur est beaucoup plus intéressant que de payer mensuellement des loyers élevés. Pour réduire vos périodes de vacances locatives, et trouver rapidement des locataires, l’emplacement du bien est un critère à ne pas négliger : une belle villa située en bord de mer, un appartement de haut standing en pleine ville, près d’un jardin public, un chalet de charme situé dans la montagne…

Si vous recherchez un bien en guise de résidence, vous déterminez vous-même vos critères de sélection, selon vos envies et vos besoins : type de bien, environnement, proximité des commerces, nombre de chambres, etc.

Comment trouver la propriété de luxe de vos rêves ?

Vous avez hâte de devenir propriétaire de votre belle demeure ? Prenez votre temps pour comparer les offres avant de faire votre choix. Consultez plusieurs sites d’annonces dédiés à l’immobilier de luxe. Faites-vous également accompagner par un agent expert en immobilier de luxe. Il vous réorientera vers les offres qui correspondent le mieux à vos critères de choix et vous assistera dans la réalisation de la transaction.

Qu’est-ce qu’on entend par viager occupé ?

Dans une transaction en viager occupé, le propriétaire vend son logement, mais il garde le droit d’habitation qui n’est pas un usufruit. Ainsi, le prix de vente du bien est plus bas par rapport à une vente en viager libre. Selon l’article 669 du CGI, un propriétaire peut garder le droit d’usage et d’habitation d’un logement dans une vente en viager, mais il doit respecter les règles fiscales, c’est-à-dire les valeurs et les prix. En effet, il existe déjà une valeur fiscale fixe du droit d’usage et d’habitation qui a été établie par les autorités. Cependant, pour les mutations à titre coûteux, il n’est pas nécessaire de suivre ce barème et les parties peuvent établir un accord qui permettra de définir la vraie valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.

La vente en viager est un bon investissement si on est propriétaire

Vendre en viager demeure un bon investissement si on est propriétaire surtout si la conjoncture immobilière est morose. En effet, il s’agit d’un moyen de valoriser son patrimoine sur le long terme, car en cas de baisse des prix de l’immobilier, la rente viagère ne sera en aucun cas révisée. Aussi, en réalisant une vente en viager, un propriétaire recevra régulièrement un complément de revenu qui lui permettra de subsister jusqu’à son décès.

Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités

Il faut savoir que les indemnités de remboursement anticipé sont la somme des 6 mois d’intérêts suivant votre période de demande mais ne dépassent pas le 3% de la somme qui vous reste à payer. Autrement dit, si vous demander un rachat de votre crédit immobilier en Janvier, votre IRA comprendra donc la totalité des intérêts que vous devriez acquitter jusqu’en Juin. Le paiement de l’IRA est obligatoire sauf si vous avez souscrit dans le contrat initial une résiliation des IRA en cas de remboursement anticipé de votre crédit immo par vos propres moyens. Cette solution est prise en compte si votre demande de rachat est effectuée au sein de la même banque qui vous a octroyé le crédit immo. Par contre, cette méthode n’est pas applicable si votre demande de rachat ou de renégociation se passe dans un autre établissement concurrent.

Le coût de la garantie

Solliciter un rachat ou renégociation engendre un nouveau crédit immo par conséquent vous devez souscrire une nouvelle garantie. C’est par rapport à la garantie que vous bénéficiez au moment de la demande que les démarches dans cette opération se différencient. Pour une hypothèque, vous devez payer le frais de main levée et contracter une nouvelle garantie. Si votre garantie initiale est une caution, vous bénéficierez 75% du fonds mutuel de garantie que vous allez reverser pour couvrir la nouvelle garantie.

Vérifier le montant de son apport

Désormais, les établissements de prêts notamment les banques deviennent de plus en plus strictes en imposant aux emprunteurs diverses règles. Ces derniers doivent contribuer au minimum 10% du montant qu’il sollicite. Cet apport sert en général à couvrir les différents frais liés au prêt comme les honoraires du notaire, la garantie ou encore le frais de dossier. Certaines banques réclament même jusqu’à 20%, alors au particulier de trouver celui qui est le plus rentable.

Avoir une bonne stabilité professionnelle

Actuellement, les banques accordent une grande confiance aux demandeurs d’emprunt qui jouissent d’une stabilité professionnelle. Les clients ayant un CDI, une ancienneté dans une entreprise ou encore être fonctionnaire ont toutes les chances de plaire aux prêteurs puisque c’est une forte garantie pour eux.

En finir avec le découvert

Au moment d’étudier un dossier de demande de prêt, la banque examine à la loupe la situation financière du demandeur. Pour espérer obtenir un prêt immobilier, il est nécessaire pour le particulier de ne pas être à découvert durant les 2 trimestres précédents sa demande de prêt et de ne pas avoir des crédits en cours.

Examiner sa capacité d’endettement

En règle générale, la capacité d’endettement d’un demandeur de prêt doit être inférieure ou égal à 33%. Au-delà de ce taux, sa candidature à un crédit immobilier ne sera jamais acceptée.

Présenter un dossier complet

Il est important que le futur demandeur de prêt immobilier se renseigne parfaitement sur les dossiers qu’il doit fournir à la banque. Un dossier incomplet peut totalement nuire l’opération parce que la banque verra cette situation d’un mauvais œil.